入居後では遅い！途中解除で起こる大規模な損害

 

賃貸物件の入居者がいわゆるモンスター入居者（不良入居者）であったり、半グレであったりした場合は、他の入居者のことも考えて早めに退去をお願いしたいところです。しかし、賃貸借契約では一度締結したものを簡単に解除することはできません。今回は、賃貸契約の途中解除に関わるデメリットやリスクについてご紹介します。

契約完了後は一方的な解除は困難

原則として、普通賃貸借契約などに関わる借地借家法は借主有利の解釈がなされます。そのため、賃貸契約を結んだ後で途中解除をする際は、ほとんどのケースで賃借人との間での交渉が必要です。ただし、今回のように相手が聞く耳を持ってくれなそうな人物の場合は、同意を得るのは難しいでしょう。

どうしても退去をしてもらわなくては困るのであれば、更新時に“正当な事由”を以て、解約申し入れの通知を行います。ただし、この正当な事由は相応の重さが必要です。たとえば、入居者が家賃滞納を続けていたり、規約違反を繰り返したりしていれば、認められる可能性も高くなります。しかし、そうした理由がない場合は、立退料などを支払って納得してもらう必要も出てきます。

場合によっては損害賠償の可能性も

賃貸契約は双方の合意があれば解除できます。しかし、オーナー様側の理由によって物件を貸せないとなると、賃借人から損害賠償を請求される可能性もあるので注意が必要です。

これは、「物件を貸す契約をしたのに貸せなくなった」という債務不履行に当たります。そのため、別の部屋を探すのに必要となる費用などを請求される可能性があります。つまり、入居者を退去させたいだけなのに、数十万円もの出費が必要になってしまうのです。

適切な入居審査でリスクを回避

こうした状況を避けるためには、契約前の段階でモンスター入居者（不良入居者）や半グレといった“望ましくない”人物をふるいに掛けることが大切です。具体的には、入居審査によって不合格とするやり方です。

なお、審査の強度にもいくつかレベル感があります。不動産仲介会社側から人間性について太鼓判をもらっているのであれば、そこまで厳密な審査は要らないでしょう。一方、何らかの怪しさがあるのなら、どのような人物なのかまでを踏まえて調査を行うのがおすすめです。

まとめ

賃貸契約はトラブルが発生しやすく、解決のためには少なくない出費が必要となります。そのため、契約前の入居審査は重要なリスクヘッジとなるでしょう。適切に活用して、安定の賃貸経営にお役立てください。